Phản ứng nhanh nhạy hơn so với phân khúc đất nền của công ty địa ốc alibaba chỉ thực sự giảm giá mạnh từ đầu tháng 5-2011 đến nay, phân khúc căn hộ chung cư thị trường Hà Nội có chuyển biến tích cực, có lợi hơn cho người mua khi chủ đầu tư đua nhau vừa giảm giá bán, vừa tặng quà, dãn tiến độ nộp tiền…


Diễn biến đầu tiên phải kể tới là tình trạng niêm yết, tính tiền theo giá đôla phổ biến ở các dự án căn hộ hạng trung và cao cấp hồi năm ngoái hiện đã gần như chấm dứt. Đơn cử như dự án căn hộ Hill State (Hà Đông) trước phổ biến ở mức 1.400 -1.500USD/m2 (khi đó tỉ giá USD cao hơn hiện nay), hiện giá đã được quy ra VND ở mức từ 26-28 triệu đồng/m2; căn hộ cao cấp thuộc dự án Splendora (Bắc An Khánh) từ 36-37 triệu đồng/m2; dự án KĐT Times City (458 Minh Khai) giá từ 27-30 triệu đồng/m2... Trong khi đó, năm 2010, phần lớn các dự án chung cư cao cấp như Mulberry Lane, Park City, Indochina Plaza... thời gian đầu đều được các chủ đầu tư nhanh tay “chốt” bằng giá USD do lo ngại lạm phát tăng cao, nguyên vật liệu sản xuất trượt giá.

Diễn biến đáng chú ý thứ hai là công ty địa ốc alibaba đang được đánh giá là một đòn gây sốc trên thị trường: Đó là bỏ phương pháp điều chỉnh giá mua bán nhà theo chỉ số giá (CPI), vốn được coi là cái phao đảm bảo an toàn đồng vốn cho chủ đầu tư trước bối cảnh lạm phát và biến động về giá cả.

CTCP Vincom với 2 dự án tại Hà Nội là dự án căn hộ tại Royal City và Times City đang trở thành DN đi đầu với tuyên bố chính thức loại bỏ hình thức tính trượt giá nêu trên từ ngày 15.5. “Mua căn hộ bằng VND, lại không phải chịu trượt giá VND, không bị ảnh hưởng bởi lạm phát, bất kể dự án có thể kéo dài trên dưới 3 năm. Đây thực sự là cơ hội của những người có nhu cầu về nhà ở vì đồng vốn bỏ ra an toàn, không phải lo lắng sẽ bị chủ đầu tư bắt chẹt như nhiều dự án được tung ra bán thời điểm chung cư lên cơn sốt” - một nhà đầu tư BĐS lâu năm nhận xét.

Vụ việc tòa nhà số 83 phố Ngọc Hồi xây không phép, trái với quyết định của UBND TP là do Cty TNHH Cơ khí Hưng Sơn được thuê gần 5.000m2 đất thuộc phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, Hà Nội để xây dựng trụ sở làm việc và văn phòng giới thiệu sản phẩm. Nhưng Cty đã bán phần lớn số lượng căn hộ nhà ở dưới hình thức "Hợp đồng góp vốn đầu tư"…

Cụ thể, ngày 21-9-2007, UBND TP. Hà Nội có Quyết định số 3765/QĐ-UBND về việc giao cho Cty TNHH cơ khí Hưng Sơn (Cty Hưng Sơn) thuê 4.889m2 đất tại phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai để xây dựng trụ sở làm việc và văn phòng giới thiệu sản phẩm. Quyết định 1791/QĐ-UBND, cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất cho Cty Hưng Sơn cũng ghi rõ mục đích "Làm trụ sở làm việc và văn phòng giới thiệu sản phẩm".

Ông Trần Viết Ngôn, Phó Chánh Thanh tra Sở Xây dựng Hà Nội khẳng định: "Theo Quyết định của TP. Hà Nội thì Cty Hưng Sơn chỉ được phép xây dựng trụ sở làm việc và văn phòng cho thuê, như vậy nếu có bán thì rõ ràng là sai mục đích. Tôi khẳng định công trình này chưa hề được Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng".

Bên cạnh đó là muôn màu muôn vẻ chiêu thức giảm giá, kích cầu khách hàng như dự án Unimax (Hà Đông) do CTCP Xuất nhập khẩu Hà Tây và CTCP Đầu tư và Xây dựng Ba Đình 1 làm chủ đầu tư, khách hàng mua 1 căn hộ, được đảm bảo 1 suất đỗ xe ôtô vĩnh viễn và được miễn phí 1 năm gửi xe; hay như ở dự án khu đô thị sinh thái Ecopark, kể từ ngày 20-5, chủ đầu tư CTCP ĐT&PT Đô thị Việt Hưng (Vihajico) tiếp tục mở bán trở lại sản phẩm căn hộ chung cư nằm trong khu căn hộ hiện đại Rừng Cọ với mức chiết khấu 10% trên giá bán. Đây là chương trình ưu đãi giá thứ hai trong năm do Vihajico triển khai...

Theo ông Phạm Thành Hưng - Phó TGĐ Cen Group, tới đây bên cạnh thực hiện các chương trình khuyến mãi, tặng quà độc đáo, các chiêu thức bán hàng tiếp thị căn hộ tại Hà Nội được các chủ đầu tư áp dụng đó là chia nhỏ, kéo dài phân đoạn góp vốn. Thay vì nộp 4-5 đợt trước kia, nhiều chủ đầu tư sẽ cho phép khách hàng có thể nộp thành 7-8 đợt hoặc thậm chí trên 10 đợt đóng tiền vào dự án. Đồng thời, tiếp tục duy trì hỗ trợ vốn vay và Lãi suất cho khách hàng nhằm tăng tính thanh khoản. “Đây cũng là một hình thức giảm giá, nhưng là giảm giá gián tiếp” - ông Hưng nói.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia BĐS cho rằng, giá chung cư khó có thể giảm sâu hơn vì phát triển BĐS phải dựa trên giá vốn, nhưng giá vốn hiện tại đang tăng lên chứ không giảm đi “vì trên thực tế, các DN BĐS đang phải chịu rất nhiều áp lực từ vốn, từ giá nguyên vật liệu không ngừng tăng cao” - một chủ đầu tư lớn trên thị trường BĐS Hà Nội cho biết.

Việc bán nhà trên giấy có dấu hiệu lừa đảo đang làm dư luận quan tâm có thể kể đến Khu nhà ở liền kề LK 11A, LK 11B thuộc khu đô thị mới Mỗ Lao, phường Mộ Lao, quận Hà Đông. Cụ thể: Ngày 16-3-2009, UBND TP Hà Nội mới có Quyết định số 1261/QĐ-UBND thu hồi 5.105m2 đất giao cho Cty TNHH Xây dựng và phát triển nhà Sơn Tùng (Cty Sơn Tùng) thực hiện dự án. Nhưng ngay từ những năm 2001, dự án kể trên đã được rao bán với hàng loạt các hợp đồng huy động vốn. Điều này được thể hiện ở hàng chục hợp đồng nhà đầu tư ký với Cty Sơn Tùng mà phóng viên có trong tay.

Một ví dụ là tại hợp đồng huy động vốn số 02/HĐV-KDN ngày 1-11-2001 của bà Mai Thị Yến ở phường Thụy Khuê, quận Tây Hồ, TP Hà Nội cùng nhiều hợp đồng khác đã thể hiện rõ các bên thỏa thuận: Bên A đồng ý góp vốn để bên B huy động đầu tư xây dựng khu nhà ở tại dự án xây dựng nhà ở để bán của bên B, thuộc khu Ao Sen, phường Văn Mỗ, thị xã Hà Đông (tỉnh Hà Tây cũ). Với phương thức hợp đồng huy động vốn này, từ năm 2001, đến năm 2003, Cty Sơn Tùng đã huy động tiền của 21 cá nhân với số tiền lên tới hàng chục tỷ đồng.

Còn theo nghiên cứu của Savills Việt Nam, tới đây áp lực khó khăn nhất sẽ dồn vào các dự án chưa triển khai do các chủ đầu tư phải cân đối chi phí đầu vào và giá bán ra. Trong tình cảnh mặt bằng giá gia tăng do nhiều áp lực, một số dự án chưa thực hiện sẽ không còn mang tính khả thi cao và rất có thể nhiều dự án sẽ bị dừng triển khai. Nguồn cung như vậy có thể sẽ thấp hơn so với dự kiến đưa ra, vì vậy giá bán khó có thể giảm.

Ngày 9-9-2009, Cty Hưng Sơn chuyển nhượng 100% cổ phần (29.700 cổ phần, giá 100 nghìn đồng/cổ phần) cho Cty CP kinh doanh Bất động sản Ngọc Lan (Cty Ngọc Lan) do bà Dương Thị Ngọc Lan làm Giám đốc. Tổng số tiền chuyển nhượng mà Cty Ngọc Lan phải trả cho Cty Hưng Sơn được ghi trong hợp đồng là 12 tỷ 935 triệu đồng. Sau khi "mua đứt" của Cty Hưng Sơn, Cty Ngọc Lan bắt đầu thực hiện chuyển giao quyền sử dụng các căn hộ "trên giấy" dưới hình thức "Hợp đồng góp vốn hợp tác đầu tư". Cụ thể, ngày 28-1-2010, Cty Ngọc Lan ký hợp đồng với ông Nguyễn Mạnh C. ở phường Nhật Tân, quận Tây Hồ, TP Hà Nội. Hợp đồng ghi rõ, ông C. phải "góp" 969 triệu đồng để có được 1 căn hộ số 4, tầng 13, diện tích 69,2m2.

Chủ đề cùng chuyên mục: